Sàn nhiều, giao dịch ít
Liên tục nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam bị “gắn” mác kém minh bạch với tỷ lệ giao dịch ngầm cực cao, từ 70 - 80%.
Đây cũng là nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản trong nước chậm phát triển, bị thao túng bởi nạn đầu cơ, “làm giá”. Đa số người mua nhà đất đều rất “đói” thông tin, nếu không nói là “mù” hoàn toàn, nhất là với các dự án phát triển nhà ở, đô thị.
Vì thế, để đến được với thửa đất, hay căn hộ phù hợp với nhu cầu sử dụng, rất ít người có thể tiếp cận với giá gốc. Tình trạng nộp tiền chênh lệch mua suất, tiền “phế” diễn ra phổ biến, không trừ bất kỳ dự án nào.
Để khắc phục tình trạng này, tiến tới minh bạch hóa thị trường bất động sản, con đường duy nhất là hình thành hệ thống sàn giao dịch được đặt dưới sự kiểm soát chặt chẽ của cơ quan chuyên môn.
Thay vì giao dịch ngầm, mua bán trao tay, các giao dịch sẽ phải thực hiện tại sàn giao dịch. Các quy định pháp luật liên quan đã áp đặt yêu cầu này đối với đối tượng là doanh nghiệp từ 1/1/2007. Hệ quả là, “cơn sốt” mở sàn giao dịch bất động sản đã kéo dài trong suốt 2 năm qua.
Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, hiện nay, toàn quốc đã có 368 sàn giao dịch bất động sản được thành lập và đưa lên website của mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.
Các sàn giao dịch này được phân bố tại một vài địa phương, trong đó phần lớn đóng tại các đô thị lớn, như Thành phố Hồ Chí Minh có 123 sàn, Hà Nội 82 sàn, Bình Dương có 9 sàn, Đà Nẵng 6 sàn, Quảng Nam 1 sàn, Kiên Giang có 2 sàn, Đồng Tháp 2 sàn và Lạng Sơn 1 sàn... Con số này hiện vẫn đang tiếp tục tăng lên.
Số lượng sàn giao dịch phát triển rầm rộ, “hoành tráng” như vậy, song lại tỷ lệ nghịch với lượng giao dịch được thực hiện.
Ghi nhận của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho hay, tổng số giao dịch bất động sản thông qua sàn trên toàn quốc đạt 3.679 giao dịch, trong đó khu vực phía Bắc (chủ yếu là Hà Nội) là 327 giao dịch; khu vực phía Nam (chủ yếu là Thành phố Hồ Chí Minh) là 3.352 giao dịch.
Ước tính, tỷ lệ giao dịch bất động sản thông qua hệ thống sàn giao dịch mới chỉ chiếm tỷ lệ khoảng 15% tổng giao dịch của thị trường, bao gồm cả các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và người dân.
Không chỉ có vậy, hiện vẫn tồn tại những sàn giao dịch chưa tuân thủ các quy định của pháp luật, vừa “đá bóng”, vừa “thổi còi”, thậm chí có cả sàn giao dịch có dấu hiệu lừa đảo. Tình trạng sàn giao dịch vừa mở dịch vụ môi giới, định giá vừa kinh doanh bất động sản (mua, bán để ăn chênh lêch giá)... vẫn hiện diện ở nhiều nơi.
Hứa hẹn loại bỏ sàn trục lợi
Những lộn xộn trên cho thấy, vai trò tạo ra sự minh bạch cho thị trường của các sàn bất động sản xem chừng đang là một “nhiệm vụ bất khả thi”. Đáng chú ý, lực cản vô hiệu hóa hoạt động của các sàn này phần lớn đến từ người bán, tức chủ đầu tư các dự án.
Rất nhiều chủ đầu tư đã tìm mọi cách né tránh giao dịch qua sàn thông qua chiêu lách luật bằng các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm quyền mua bất động sản... khiến cho số lượng giao dịch qua sàn chiếm tỷ lệ rất thấp.
Thêm vào đó, chính các doanh nghiệp mở sàn dường như cũng chỉ làm cho có, kiểu chiếu lệ, đối phó chứ chẳng mấy mặn mà với chuyện “tác nghiệp”.
Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Hà cho biết, sở dĩ, tổng số giao dịch qua sàn trong những tháng qua đạt thấp bởi dù Cục đã có văn bản yêu cầu tất cả các sàn báo cáo tình hình hoạt động từ đầu năm đến nay, song chỉ có khoảng 1/10 tổng số sàn gửi báo cáo!
Liên tục khuyến cáo người dân, nhà đầu tư nên vào sàn giao dịch bất động sản để mua bán cho an toàn, song Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng thừa nhận, hiện nay, vẫn còn thiếu những chế tài cụ thể, các sàn chưa được phân bố đều trên các tỉnh, thành; thủ tục thành lập còn quá đơn giản và dễ dãi.
“Trong bối cảnh hiện nay, cần nâng cấp dần các sàn để loại bỏ những sàn yếu kém, lợi dụng cơ chế để trục lợi”, ông Nguyễn Trần Nam cho biết.
Thêm một nghịch lý trong quản lý sàn giao dịch hiện nay là các quy định về xử phạt vi phạm hành chính hiện hành trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, thậm chí chế tài xử lý vi phạm đều đã có, song các quy định này chưa được triển khai thực sự.
Đa số các cơ quan quản lý Nhà nước ở các cấp đều chưa tổ chức tốt và thường xuyên các cuộc thanh tra, kiểm tra để kịp thời xử lý các vi phạm của các chủ đầu tư và các sàn giao dịch trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Cục trưởng Nguyễn Mạnh Hà cũng thừa nhận, pháp luật hiện hành không thể điều chỉnh hết mọi hành vi trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Rõ ràng, hệ thống pháp luật đang thiếu một bộ chuẩn mực hành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản để áp dụng thống nhất. “Khi việc hành nghề chưa tuân thủ theo một chuẩn mực chung thì việc mỗi nơi làm một kiểu, dẫn tới sự vận động khập khiễng của thị trường, người dân chưa tin tưởng vào hoạt động của sàn giao dịch bất động sản với vai trò là tổ chức tư vấn, trung gian môi giới trong giao dịch”, ông Nguyễn Mạnh Hà lý giải.
